Что такое индивидуальное хранение вещей или Self storage

22.07.2013 Все основные сегменты рынка недвижимости России получили активное развитие в 90-е, но и для 21 века есть наследие прошлого - это Self storage, что в переводе означает индивидуальное хранение. Людям надоедает захламлять балконы, гаражи, квартиры и дачи ненужными, но дорогими сердцу вещами, и здесь им на помощь приходят склады индивидуального или малого хранения.

Помещения для индивидуального хранения обычно представляют собой комнату с отдельным входом, доступ в которую имеет только клиент self storage. На таких складах чаще всего хранят накопившиеся вещи, которые жалко выбрасывать, мебель, сезонную одежду, организуют хранение шин. В России это относительно новое явление, но за последнее время оно приобрело некоторую популярность среди представителей малого и среднего бизнеса, а также частных лиц.

Опять оттуда

Идея зародилась в США в 50-х, на данный момент такой способ хранения является в Америке самым популярным. Основные компании, которые работают в этом направлении, это - Statgard, ExtraSpace. Их бизнес насчитывает тысячи складов и приносит миллиарды долларов дохода. Европа оценила американскую идею, и self-storage получил развитие во Франции, Германии, Италии, Великобритании и многих других странах. Там также есть свои представители этого направления, во-первых, Statgard американская компания – лидер в этой области, SafeStore работает по всей Европе, а Unipiecen plus только во Франции. Игорь Казимов, директор департамента складской недвижимости Penny Lane Realty рассказывает, что на долю Америки приходится большая часть складских комплексов такого типа. «По данным статистики, на каждого жителя США, включая младенцев и индейцев, приходится 0,7 кв. м под хранение своих вещей. Ежегодный оборот отрасли составляет около $22 млрд. Общая площадь складов self storage в США — более 210 млн. кв. м, а рост этого рынка за 2010 г. составил 4-5%. Характерная особенность спроса — 4% от всех self storage арендуется военнослужащими. В Европе индустрия self storage начала развиваться в конце 1980-х — начале 1990-х гг. За 10 лет оборот этой индустрии достиг примерно 4 млрд. евро, это 5000 складов по всей Европе. Комплексы self storage функционируют в Италии, Великобритании, Германии, Франции. В Англии работает более 650 таких складов, во Франции — 170, в Голландии — около 100. Рост рынка self storage в Европе составляет 5-7% в год. Удаленные кладовки широко распространены и в Австралии. В России первопроходцами стали автомобилисты. Услуга хранения шин пользуется спросом последние 3-5 лет. Остальное сограждане пока хранят по старинке. Но с ростом доходов потребность в услуге автономного хранения может стать более выраженной, считают специалисты», - говорит Казимов.

arenda Функционирование складов данного формата в мире, оказалось востребованным гораздо раньше, чем в России. Дмитрий Астреин, заместитель директора департамента индустриальной недвижимости S. A. Ricci, считает, что склад, состоящий из контейнеров или боксов, можно арендовать для хранения предметов домашнего обихода, несезонной техники или спортинвентаря, а также всего того, чему не нашлось места дома. Подобный склад в большинстве случаев застрахован и обеспечен централизованной системой охраны. При этом каждый владелец имеет свой электронный ключ или код доступа к боксу, площадь которого может составлять от 3 кв. м до 30 кв. м, а при необходимости и больше. «Эта услуга востребована не только частными лицами, но и юридическими. Десятки тысяч компаний имеют проблемы с тем, куда деть бумажный архив, мебель при переезде, постоянно высвобождаются какие-то вещи, которые загромождают жизненное пространство. Некоторые логистические компании предоставляют в качестве сопутствующей, услугу хранения упакованных вещей на общем складе, также предлагаются услуги по сезонному хранению велосипедов и автомобильных шин. Также в них складируют мебель, удочки, велосипеды, шины и прочее», - уточняет эксперт.

«В Америке существует особая специфика функционирования складов self-storage. Люди здесь очень мобильные, постоянно переезжают из штата в штат. На таких потребителей приходится около 70% спроса в сегменте. Оставшиеся 30% — это перманентное хранение. В Европе совсем другая ситуация. Там более 70% людей хранят вещи перманентно, используя помещение как склад. В отличие от Америки рост бизнеса в Европе идет более динамично. До кризиса рынок увеличивался на 15% в год, сейчас — на 5—7%, что в принципе для старой Европы неплохой показатель» - рассказывает Астреин.

Россия, конечно не Америка, в которой люди привыкли снимать квартиры, жить в кредит, постоянно переезжать с места на место, но все же русские совершают поездки в США и при этом частично «заражаются» иностранным ритмом жизни, а американские фильмы-клюквы этому способствуют.

Появление для народа

Российский сегмент рынка складской недвижимости с 2007 года представляют такие компании, как Ваш сторож, KR Properties, у компании выделенное направление Сити-бокс, Red Box, Складовка. Их объекты располагаются в основном поблизости от МКАД, что конечно не способствует популярности услуги. Но небольшая часть складов компаний есть и рядом с ТТК, что конечно более оптимально для московских потребителей.

sklad О появлении направления self-storage в компании KR properties, Владимир Стригин, директор «Сити-Бокса» говорит, что в первую очередь в компании изучили рынок США, где этот бизнес существует уже более шестидесяти лет. «Проанализировав рынки США и Европы ( Германии, Франции,Великобритании), мы пришли к выводу, что сегмент self storage в России можно превратить в хороший сетевой бизнес. По итогам прошлого года в Штатах оперировало 50 тыс. складов общей площадью более 200 млн.кв.м. Ежегодный оборот отрасли составляет более $20 млрд. Бизнес индивидуального хранения однозначно будет активно развиваться и в России, и через пять-шесть лет это будет индустрия, исчисляющаяся сотнями тысяч кв. метров» - считает эксперт.

Мацнева Наталья, управляющая комплекса компании Ваш Сторож, также рассказала свою историю появления фирмы, работающей в формате Self Storage. «Компания «ПСК Индустрия» в 2006 году выполнила заказ по производству и монтажу стеллажной системы «Мезонин» для складского комплекса Self Storage. Спустя некоторое время после кризиса, один из акционеров компании вместе с другими акционерами решили создать такой комплекс, тем более, что уже имелся опыт по производству основного оборудования и имелась некая статистика по актуальности такой услуги. Вообще, данная услуга ориентирована на ритэйл. И у нас, более половины клиентов – это физические лица. Если в процентах, то 70% физические лица, а 30% юридические лица – это в основном представители малого бизнеса, которым по роду деятельности нужен маленький операционный склад, и тем более в черте города», - объясняет она.

skladi По словам Веры Бойковой, руководителя отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, ежегодный прирост индустрии self storage в Европе - 5-7%. Крупные городские центры в Европе и США буквально окольцованы складами self storage. Причем такие объекты не обязательно расположены за городом. «Например, в начале года наш французский партнер BNP Paribas Real Estate выступил консультантом сделки по покупке испанской компанией Bluespace здания в центре Мадрида (3900 кв.м) под склад self storage. Рынок self storage в России только начинает формироваться, и число складов для личного хранения пока несравнимо с Западом. Примерами таких объектов в Москве выступают сети: Red Box Co, Ситибокс, Ваш Сторож, Складовка, Mobius», - говорит Вера Бойкова.

Ставка аренды на склад self storage в США - от 10 долларов за кв.м в месяц. Аренда бокса 1,5 м х 1,5 м может обойтись в среднем 40-50 долларов в месяц. Вера Бойкова рассказывает, что ставки аренды в Москве начинаются от 500 рублей за кв.м. в месяц. «Средние ставки находятся в пределе 1000-1200 рублей за кв.м. в месяц, что соответствует среднему европейскому уровню цен. Склад self storage предполагает, что его основные клиенты физические лица, что значительно ограничивает возможности для выбора месторасположения таких объектов. В идеале такие склады должны находиться рядом с жилыми районами, т.к. предполагается, что время пути до склада личного хранения не должно превышать 15-20 минут. Иначе услуга не будет комфортной для клиентов. Даже если объект располагается не рядом с жилыми домами, он должен быть в районе с хорошим освещением и инфраструктурой. Поэтому даже промышленная зона не подходит для размещения склада self storage. Кроме того, очень важен температурный режим и влажность (для хранения, к примеру, документов). Определенные требования предъявляются к высоте потолков. Для того чтобы бизнес был рентабельным, индивидуальные ячейки должны располагаться в несколько ярусов, таким образом, должно быть максимально эффективно использовано свободное пространство. При этом, должен быть организован удобный доступ к каждой из ячеек индивидуального охранения. Очевидно, что подходящих под такое требование объектов очень мало. Их можно подбирать только индивидуально, как это было в случае с первым складом компании Red Box Co в Петербурге. Компании ASTERA удалось найти подходящие площади в технопарке «Благодатная», недалеко от Московского проспекта», - поясняет Бойкова.

А выгода?

В любом бизнесе важен момент появления скорейших доходов от вложенных в дело средств. Сроки окупаемости такого объекта зависят и от местонахождения и от многих других факторов. «Точной цифры не назову, так как есть основные нюансы: площадь здания, количество этажей, в собственности это здание или в аренде, какая ценовая политика у компании по сдаче за кв. м., как оснащен комплекс и прочее», - говорит Наталья Мацнева.

При строительстве первого терминала «Сити-Бокс», по словам Стригина, затраты составили более 60 млн. рублей, окупаемость такого склада - 5 - 7 лет. «Наиболее популярные лоты в складах индивидуального хранения — 2-5 кв.м, всего 450-500 лотов в каждом складе, соответственно, каждый склад должен иметь около 500 клиентов. Заполняемость терминала — от полугода до года. Первый терминал у нас уже заполнен полностью, из них 65% объема заняли физические лица, и 35% - предприниматели. По динамике спроса мы видим, что эта услуга более чем востребована, просто она пока не имеет массового характера. В течение ближайших 5-10 лет спрос будет измеряться сотнями тысяч кв. метров. Понятно, что этот рынок не будет сопоставим с офисным, но эта ниша однозначно будет крайне привлекательна для инвесторов и для потребителей», - поясняет он.

Наталья Мацнева рассказывает, что наиболее выгодно располагать склады в непосредственной близости от каких-то центральных транспортных артерий города, крупных развязок и шоссе и т.д. Так как сейчас все страдают нехваткой времени и не хотят стоять три часа в пробке, чтобы забрать горные лыжи для прогулки в выходные. Приоритет между ценой чуть меньше, но территориально дальше или ценой чуть дороже, но территориально близко от дома/офиса, отдается второму варианту.

Преимуществ для арендатора в этом специфическом сегменте складской недвижимости немного, но они очевидны. По мнению Дмитрия Астреина, с улучшением качества жизни меняется менталитет человека. «Какой смысл хранить на балконе, который в новых квартирах стоит несколько десятков тысяч долларов, кучу ненужных вещей? С каждым днем все больше людей считают, что лучше немного заплатить за их хранение в надежном месте, а балкон использовать по его прямому назначению, а не для того, чтобы там пылились лыжи», - говорит Дмитрий.

xranenie Он уверен, что интерес в складах индивидуального хранения для инвестора и собственника заключается в том, что как и в других видах бизнеса, чем меньше упаковка, тем дороже продукт, чем меньше объем, тем выше цена на единицу. В недвижимости работает тот же принцип. «Если вы продаете здание целиком, всегда за 1 кв. м получаете значительно меньше, чем реализуя здание лотами. Розничному клиенту не нужно 100 кв. м складов, нужно 2—4 кв. м. Этот маленький объем из расчета на один квадрат в итоге будет стоить дороже. Экономика примерно такова: средняя цена аренды складов класса «А» в московском регионе составляет 130—140 долл. за 1 кв. м в год. Европейские цены на услуги self-storage и расчетные цены на аналогичные услуги в Москве примерно втрое выше, то есть около 450 долл. за 1 кв. м в год. Стоимость вложений в такой объект колеблется в промежутке 500—800 долл. на 1 кв. м, в зависимости от того, приспособление это существующего здания или новое строительство. При примерно равных вложениях по сравнению с традиционными складами и низкой стоимости эксплуатации доходность на квадрат в складах индивидуального хранения значительно выше», - объясняет эксперт.

Интерес к проектам такого типа возник, поскольку данная ниша у нас совершенно не заполнена. Поскольку ниша пуста, а спрос на данную услугу есть, данные проекты могут быть интересны для инвесторов при правильном размещении и маркетировании проекта. Инвестор вкладывается в покупку или аренду немного модернизированных помещений складского комплекса невысокого класса, а продает услуги аренды помещений площадью 3-10 кв. м. по стоимости соразмерной аренде офисов класса "В" - "С"», - считает Игорь Егоров, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Praedium Oncor International.

В России наибольшее количество складов индивидуального хранения сосредоточено в Москве. Многие компании до сих пор имеют объекты только в столице. Санкт-Петербург в данный момент только начинают осваивать основные участники этого сегмента рынка складской недвижимости. В регионах, например в Екатеринбурге, Владивостоке развиваются самостоятельные фирмы по оказанию услуг индивидуального хранения. «К сожалению, наши офисы только в Москве на сегодня. Но, я получаю большое количество запросов от компаний в регионах и даже из ближнего зарубежья на предмет сотрудничества», - говорит Наталья Мацнева.

Вперед в будущее

Перспективы у этого направления в России по оценкам экспертов не так уж однозначны.

На момент открытия первого терминала «Сити-Бокс» на Шереметьевской, в Москве уже работало несколько компаний-конкурентов: Mobuis, «Складовка», Red Box и «Ваш сторож». Владимир Стригин говорит, что у каждой из них было по одному небольшому терминалу. «Мы планируем в этом году построить вторую очередь «Сити-Бокса» на Шереметьевской, общей площадью 4 тыс. кв. м . В следующем году мы собираемся выйти с первым терминалом «Сити-Бокса» в Санкт-Петербург. Этот сегмент недвижимости безусловно интересен для профессиональных игроков рынка» - сказал Стригин.

По мнению Игоря Казимова если сравнивать Россию с Европой и США, то перспективы у этого вида бизнеса, безусловно, есть. В России появились только первые примеры такого вида услуг, но, несмотря на это, ежемесячный прирост на услуги индивидуального хранения составляет порядка 10-15% в месяц. «С другой стороны, я думаю, что это больше интересно только для больших городов. Например, в Российской Федерации не так развиты переезды людей из одного города в другой, как, например, в США, что требовало бы хранения личных вещей. Да и в целом по России население достаточно бедное, в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга», - уточняет эксперт.

Дмитрий Астреин считает, что поскольку спрос на услугу складов индивидуального хранения растет с каждым месяцем, можно сказать, что этот формат хранения будет развиваться в долгосрочной перспективе. «Конечно, в первую очередь склады self-storage будут развиваться в крупных развитых региональных центрах. Одним из важных условий развития данного формата– цена услуги должна быть доступной для потенциальных клиентов» - отмечает Астреин.

Задать вопрос
Источник: Арендатор.ру

Возврат к списку